업무용 오피스텔 주거용 오피스텔의 차이점은?

업무용 오피스텔 주거용 오피스텔의 차이점은 세금이다!

오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘는데 이 용도에 따라서 세금 차이가 생깁니다. 공통된 사항은 두 가지 모두 취득세는 단일세율로 적용되지만 부가세와 양도세에서 차이가 발생하기 때문에 투자에 관심을 갖고 있다면 이 부분은 중요하게 생각해야 합니다.

투자유형이 다르다.

우리가 부동산에 투자하는 목적은 임대소득, 시세차익 두 가지가 있습니다. 시세차익형은 말 그대로 본인이 소유하고 있는 기간 동안 시세가 상승하면서 차익을 얻어낼 수 있는 걸 말하며 아파트가 대표적입니다. 반대로 수익형 같은 경우에는 차익을 노리기보다는 매월 안정적으로 임대 소득을 얻을 수 있는 방식을 말합니다. 주변에서도 흔히 볼 수 있는 오피스텔, 상가주택 등이 이에 해당하고 있습니다.

 

하지만 이중에서도 시세 차익을 함께 창출할 수 있는 곳이 있기 때문에 투자하기 전 여러 매물을 살펴보고 비교하는 것이 좋습니다. 단, 소형규모로 이루어진 매물은 매달 임대료는 받을 수 있으나 시세가 오르는 데는 한계가 있으니 이 부분은 참고하면 되겠습니다.

취득세

이와 같은 현장에서 가장 많이 고민하는 부분이 취득단계일 겁니다. 두 가지 모두 4.6% 세율이 적용되지만 업무용은 부가세 환급이 가능하며 수량에도 잡히지 않는 차이가 있고 사업자로만 임대를 해야만 합니다. 분양받은 날을 기준으로 20일 안에 일반 임대 사업자 등록을 해야만 부가세 환급이 이루어진다는 것도 잊어서는 안 됩니다. 그리고 부가세 환급을 해주는 이유가 의무 유지기간 때문입니다. 임대를 10년간 하는 조건으로 환급을 해주기 때문에 이 기간은 반드시 지켜야 하는데 지키지 못한 경우에는 과태료 3천만 원이 발생할 수 있다는 점 참고 바랍니다.

 

후자인 경우에는 임대주택으로 등록할 경우 취득세 감면이 가능하며 전입신고가 가능합니다. 부가가치 세법상 면세 사업자로 분류되고 있어 따로 부가세 환급은 없고 임대목적으로 등록한 후에는 자가 거주가 불가하다는 점도 알아두셔야 합니다.

양도소득세

업무용 오피스텔 주거용 오피스텔의 차이점에서 눈여겨볼 부분은 양도소득세입니다. 주거용 개인이라면 일반세율 6-45%가 적용되고 다주택자는 중과세율이 있습니다. 만약 1년 이내 보유했다면 70% 단기 세율이 적용되고 2년 이내면 60%, 그 이상을 보유했다면 6-45% 적용을 받게 됩니다. 법인인 경우에는 법인세율 10%에 20%의 중과세율이 더해져 총 30%를 적용하고 있습니다.

 

업무용 개인이라면 중과 없이 일반세율만 법인이면 법인세만 적용합니다. 수량에 포함되는 물건이 아니기 때문에 취득세는 물론 양도세와 중과 규정에도 적용을 받지 않습니다. 임대주택으로 등록한 후 10년이 되기 전에 매도를 해버린다면 취득세를 감면받을 부분이 있기 때문에 과징금이 발생하는 걸 인지하고 있어야만 합니다.

임대소득세

보유한 집 수량과 현재 임대 방식에 따라 임대소득 과세 대상으로 지정될 수 있다는 건 알 겁니다. 현재 월세를 받는 중인 1주택자 중에서 공시가가 9억 원을 넘는 물건을 소유한 자, 2주택자가 월세를 받거나 주택 3개 이상을 보유한 자가 전세, 월세 모두를 하고 있다면 과세 대상이 됩니다.

 

단, 공시가가 9억 원이 안 되는 1주택자가 월세를 받고 있거나 2주택자가 전세보증금만 받은 상황에서는 사업자 등록을 하지 않아도 가산세 부과는 없으니 참고하면 되겠습니다.임대 소득이 발생하면 반드시 사업자 등록을 해야 하고 만약 등록을 하지 않았을 때는 소득 금액의 0.2%가 가산세로 붙는다는 걸 기억해둬야 합니다.

 

주거용으로 쓰는 임차인에게 주소 이전하지 않을 것을 요구하는 임대인도 있는데 주소를 이전하지 않은 상황에서도 정보는 다 확인이 됩니다. 최근에는 가스나 전기 등의 사용량을 쉽게 파악 할 수 있는 주택임대차 정보시스템 RHMS가 있어 실거주 여부는 바로 체크가 가능하니 주의하셔야 합니다. 이를 중요하게 생각하지 않으면 임대인은 부담스러운 양도세를 내야 할 수 있습니다. 업무용 오피스텔 주거용 오피스텔의 차이점 잘 확인하길 바랍니다.